Въведение

Въпросът „наем или заем“, т.е. покупка на жилище с ипотечен кредит или наемане на квартира е една от най-обсъжданите теми в областта на личните финанси. Съществуват десетки статии и видеа, които разглеждат плюсовете и минусите на двете алтернативи. Обаче, малко са тези, които представят обективен финансов модел, който да помогне на хората да вземат информирано решение. Затова четвъртият казус за анализ на данни ще бъде да създадем такъв модел, за да оценим коя от двете опции е по-изгодна в дългосрочен план.

Не искам да съм лош пророк, но съм убеден, че няма да получа коректно решение на този казус. Той изглежда лесен, но не е. Надявам се обаче, че с общи усилия ще успеем да създадем един верен модел. После този модел ще бъде достъпен за всеки, който има потребност от него.

Представяне на казуса

Въпросът „Наем или заем“ е доволно сложен и винаги индивидуален. Съставянето на един такъв модел предполага използването на десетки параметри, допускания и хипотези. Затова ще задам следната рамка:

Представете си младото семейство Стамат и Станка Хаджикарапопстоянови. Те са в началото на 30-те си години, живеят в София и имат дете на година и половина. Чистият им общ месечен доход е 8,500 лева. Семейството има собствени спестявания в размер на 50 хиляди евро. Стамат очаква скоро да получи бонус в размер на 20 хиляди евро, а Станка може да получи около 45 хиляди евро като дял от продажбата на наследствен имот. Сега те искат да оценят кое е по-изгодно за тях в дългосрочен план – да закупят апартамент за лично ползване или да живеят под наем и да инвестират наличните средства в други възможности като взаимни фондове, ETF-и, допълнително пенсионно осигуряване, крипто валути, ценни метали и др.

Те решават да оценят финансово два конкретни варианта:

Вариант1:

Покупка на тристаен апартамент (по модерните разбирания – хол с кухненски бокс към него и две спални) в източните софийски квартали – Младост, Дружба, 7-ми километър, Полигона, Мусагеница, Дървеница. Интересуват се само от завършено ново строителство, тухла след 2010 година, 2-6 етаж. Към момента на написването на тази статия средната цена за такъв апартамент на сайта imot.bg е 254,000 евро. Двамата приемат, че с малко пазарене могат да закупят желан от тях апартамент в тези квартали за 250,000 евро.

Вариант2:

Живеене под наем в аналогичен апартамент. Пак в същия сайт средният наем за аналогичен апартамент е 748 евро, те приемат, че могат да използват 750 за своите изчисления.

За съставянето на финансовия модел те използват следните данни

Данни за модела

Заем

Параметри на имота

1. Цена на имота (евро): 250,000
2. Процент самоучастие: 25%

Параметри на кредита

1. Размер на кредита (лева): 366,718
2. Собствени средства (лева): 122,239
3. Срок на кредита (години): 30
4. Лихвен процент по кредита: 3.00%
5. Вноска (лева): 1,546.10

Разходи

1. Банкови разходи (всичките са в лева)

1.1. Еднократни разходи по отпускането: 800

1.2. Месечни разходи след отпускането (поддръжка на сметка, банкова карта и др.): 10

1.3. Застраховка живот (месечно): 100

1.4. Застраховка на имота (годишно): 550

1.5. Други (справки, валутни разлики, изравнявания и др. –  годишно): 100

1.6. Оценка на обезпечението – еднократно в лева: 300

1.7. Учредяване на ипотека – еднократно в лева: 600

1.8. Подновяване на ипотека (на всеки 10 години): 300

 

2. Разходи за покупката (всички в лева)

2.1. Комисион за брокера (процент от цената на имота): 3%

2.2. Общо данъци и такси при придобиването: 20,296 (по калкулатора на банка ДСК тук: https://dskhome.bg/calculators?type=TAX)

2.3. ремонт и обзавеждане (лева): 40,000 (двамата приемат общ бюджет за цена на апартамента 250,000 евро + 40,000 лева. При завършен и готов за нанасяне апартамент – могат да използват 20-те хиляди лева за да платят по-висока цена и обратно)

2.4. други (лева): 1,000 (преместване, прехвърляне на партиди за битови сметки, дребни ремонти и т.н.)

 

3. Разходи след покупката

3.1. Данъци и такса смет (годишно в лева): 500

3.2. Поддръжка и дребни ремонти (годишно в лева): 500

3.3. Основни ремонти и подмяна на обзавеждане (% от стойността на придобиване): 1% (за тези разходи са валидни два подхода – всяка година да има „разход“ в размер на посочения процент или което е по-близо до действителността – всяка година да се заделят тези пари и веднъж на 5, 10  или 15 години натрупаната сума да се изразходи)

Наем                                                                     

Параметри на наема

1. Наем на месец (в евро): 750
2. Поддръжка и дребни ремонти (годишно в лева): 500

Разходи, свързани с наемане на апартамент

1. Комисионна на брокер (1/2 наем, в евро): 375
2. Депозит (1 наем, в евро): 750 (приема се, че не се губят, но за периода на наема се държат от хазяина)
3. Разходи по преместване (еднократно, в лева): 1,000
4. Смяна на квартирата на всеки (брой години): 5

Разни

Макроикономически параметри

1. Инфлация – 5% годишно в следващите три години, след това по 3% на година (само за примера. Стамат и Станка са далеч от мисълта, че са ясновидци или макроикономисти от висотата на Стив Ханке)
2. Ръст на наемите и цените на жилищата – съобразно инфлацията
3. Лихвен процент по кредита – без промяна за целия период
4. Всички останали разходи нарастват с размера на инфлацията

Инвестиционни параметри

1. Оценяват се два варианта на инвестиция

Вариант1: покупка на апартамент за лично живеене с жилищен кредит и налична сума пари като самоучастие

Вариант2: ползване на квартира под наем и инвестиране на наличната сума

2. Разликата между наема и вноската по кредита се инвестира месечно. Внимание – вноската може да бъде и по-ниска от наема.
3. Средна годишна доходност от инвестирането на сумите – 5%
4. С цел опростяване – приема се, че няма да се ползва данъчно облекчение за млади семейства за жилищния кредит

Задачата

На базата на горните параметри трябва да съставите финансов модел, който да оцени кой от двата варианта за инвестиция, наем или заем, е по-изгоден в дългосрочен план. Това е изискването.

Въпреки че се постарах да разпиша коректно всички възможно параметри, възможно е да съм пропуснал нещо. Затова до края на месец Юни 2024г., всеки който желае, може да ми пише чрез формата за контакт коментари, допълнения, предложения за корекции. След това до края на месец юли ще приемам решения на казуса.

Всички параметри обаче – цени, проценти и т.н., са такива каквито са. Съставяме модел, в който параметрите могат да се променят. Няма да спорим много ли са малко ли са 250 хиляди евро за един такъв апартамент, има ли балон на жилищния пазар, как е възможно младо семейство да има 50 хиляди евро спестявания, стигат ли 40 хиляди лева за ремонт и т.н. Не е това целта.

Целта е да насочим вниманието към използването на финансовото моделиране за информиране при вземане на решения. Всеки, който иска да обсъжда каквито и да е страни на финансовото моделиране – може да ме потърси и да си поговорим.

Всички параметри са описани и в ексел файл, който може да свалите от тук.

Малко материали за размисъл

Преди да реша да дам точно този казус потърсих за подобни материали на български и английски. В по-голямата си част статиите, видеата или блог постовете в интернет са общи приказки. Най-общо разтягт локума как животът под наем бил по-гъвкав, докато при ипотеката в крайна сметка придобиваш реален актив. Намират се и опити за финансово моделиране, дори и на български. Но материалите на английски очевидно не пасват на нашата действителност. А тези на български имат съществени пропуски и дори грешки.

Най-пълният и очевидно грижливо подготвян опит в българското пространство е този. Но самият финансов модел има поне три груби грешки в логиката, която е използвана. Ако желаете може да започнете от там – да намерите тези грешки.

Още няколко от по-интересните линкове, които намерих ще откриете във файла с параметрите. Ползвайте ги, ако желаете или дори намерете и други.